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Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler

La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de la Propiedad Horizontal (LPH).

Los cinco puntos más importantes de la nueva reforma:


1º Reducción de plazos
. Uno de los cambios es la reducción de dos meses a uno del plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda. Un acto que el inquilino podrá evitar si paga todas las mensualidades atrasadas en este periodo. De este modo, si con anterioridad de la fecha fijada para el lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo contrario.

2º Rápida ejecución del desalojo
. La sentencia condenatoria será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y hora señalados. El proyecto prevé además la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble en el plazo que establezca el arrendador, que no podrá ser inferior a 15 días. No obstante, no se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.

3º Proceso Juicio verbal
. Todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten a través de un juicio verbal. Un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia más rápidas en los casos de desahucio de la finca urbana.

4º El casero no estará atado por completo a un contrato de mínimo cinco años
. Mediante la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, que tiene una duración de cinco años. El propietario puede rescindir el contrato si necesita ocupar la vivienda para uso propio, pero también para el de sus padres, hijos o cónyuge en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figure en el contrato.

5º Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación
, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.


Respecto a las comunidades de propietarios la nueva Ley incorpora Menos unanimidad en las comunidades de propietarios para obras sostenibles. Con los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que las comunidades de propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la eficiencia energética e hídrica de un edificio. De este modo, el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

 

Conforme al artículo.250.1.1 LEC , se tramitarán por las normas del juicio verbal , regulado en el artículo.250.1.1 LEC , en base a la redacción dada por la Ley 19/2009 de 23 noviembre 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, las demandas:

- Que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas,

- Las que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

- Por precario artículo.250.1.2 LEC.

Considera la doctrina jurisprudencial requisito esencial para resolución del contrato por falta de pago de las rentas que la deuda sea líquida, vencida y exigible. SAP Zamora de 13 abril 2000

Por tanto, no se considera impago de la renta, el mero retraso en el cumplimiento, por lo que no procede la resolución del contrato por falta de pago de la renta. SAP Orense de 2 junio 2003

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene su carácter de juicio sumario, exposición de motivos LEC, que no permite que en él se discutan cuestiones que por su complejidad obliguen a una previa aclaración, cuestiones estas que deberán resolverse en el procedimiento declarativo que corresponda. SAP Pontevedra de 27 abril 2002

Igualmente la Jurisprudencia ha venido declarando que la acción de desahucio no puede prosperar cuando la cuantía de la renta está sujeta a controversia.

Es reiterada la jurisprudencia que señala que únicamente procede el juicio de desahucio cuando no existe entre las partes más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, de modo que cuando existen otros en los que no es posible apreciar su trascendencia y finalidad en este juicio dado su carácter sumario, no procede la utilización de éste, por que entonces se convertiría en un medio violento de obtener la resolución de dicha relación sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.

El esquema procesal del juicio verbal por falta de pago sólo se acomoda a cuestiones extraordinariamente sencillas y de fácil determinación jurídica, donde sólo debe acreditarse la existencia de contrato de arrendamiento y la falta de pago de la renta o alquiler en las condiciones pactadas, de modo que el arrendatario sólo puede oponer la prueba del pago. artículo.444.1 LEC

La acción de desahucio sólo debe prosperar sobre la base de una deuda real, exigible e indiscutida por ser conocida de antemano y con claridad la renta vigente; No cabe admitir que el arrendador ejercite directamente la acción de desahucio sin antes haber obtenido un pronunciamiento judicial de determinación de la renta en caso de que no lo esté.

En relación a los arrendamientos de industria, la doctrina mayoritaria y la doctrina de las audiencias se inclina por la exclusión de esta posibilidad de enervar la acción para los procedimientos de desahucio, y ello por considerar que debe limitarse su aplicación a los arrendamientos incluídos en el elámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que, otorgándose en la mentada norma una posibilidad más al arrendatario para cumplir su obligación principal, cual es el pago de la renta de modo tardío, se entiende que debe ser interpretada como una regulación "numerus clausus", de manera que su simple lectura suponía la exclusión señalada, en tanto se enteende que la posibilidad de enervación no deja de ser una excepción a la consecuencia general del incumplimiento por una parte contratante de la primera obligación que le incumbe.

Del mismo modo, se sostiene que la posibilidad de enervación queda vedada al tratarse el de industria de un arrendamiento complejo, en el que uno de los elementos que lo integran es la finca urbana, pero no el único, ni el principal, sino una unidad patrimonial con vida propia, de modo que no pueden tener diferente régimen jurídico los distintos elementos que lo integraban pues, se entiende que no cabe el desahucio del local y la continuación con el arrendamiento de los demás elementos de la industria .

Por el contrario, manifiesta la SAP Valencia de 26 marzo 2003 que el juicio de desahucio es también aplicable a los arrendamientos excluídos de la Ley de Arrendamientos Urbanos

En el mismo sentido, la SAP Las Palmas de 16 septiembre 2004 afirma que el nuevo texto de la LEC amplía el ámbito de los arrendamientos a los que aludía la LEC anterior, pues se refiere al desahucio de finca urbana, en general, sin hacer las distinciones que en el antiguo texto se contenían. Cierto resulta que la Ley de ritos no da un concepto claro de lo que deba entenderse por finca urbana y que tampoco se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que se limita a distinguir entre arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Concluyendo que, conforme al artículo.22.4 LEC, la enervación de la acción de desahucio será posible siempre que se trate de fincas urbanas, incluyéndose en este concepto, y por lo señalado, el arrendamiento de industria objeto de las presentes actuaciones, pues éste, sin mayores dificultades intelectuales, puede ser incluido dentro de la noción de finca urbana a la que se ha hecho referencia.

Destacando igualmente, que la Ley únicamente hace mención a las fincas urbanas, sin distinción alguna dentro de ellas, siendo, en este sentido, aplicable el viejo adagio "ubi lex non distinguit nec non distinguere", en el sentido de que no distinguiendo la Ley entre fincas urbanas en las que pueda aplicarse o, por el contrario, a las que deba excluirse la facultad enervatoria en la acción de desahucio, no es dable al juzgador la posibilidad de distinguir entre ellas, sin que, además, la Audiencia considere exista causa suficiente para hacer de peor condición al arrendatario de industria que al de otro tipo de finca urbana como, verbigracia, el de vivienda.

 

 

 

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