Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler |
La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de la Propiedad Horizontal (LPH). Los cinco puntos más importantes de la nueva reforma:
 Conforme al artÃculo.250.1.1 LEC , se tramitarán por las normas del juicio verbal , regulado en el artÃculo.250.1.1 LEC , en base a la redacción dada por la Ley 19/2009 de 23 noviembre 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, las demandas: - Que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas, - Las que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcerÃa, recuperen la posesión de dicha finca. - Por precario artÃculo.250.1.2 LEC. Considera la doctrina jurisprudencial requisito esencial para resolución del contrato por falta de pago de las rentas que la deuda sea lÃquida, vencida y exigible. SAP Zamora de 13 abril 2000 Por tanto, no se considera impago de la renta, el mero retraso en el cumplimiento, por lo que no procede la resolución del contrato por falta de pago de la renta. SAP Orense de 2 junio 2003 La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene su carácter de juicio sumario, exposición de motivos LEC, que no permite que en él se discutan cuestiones que por su complejidad obliguen a una previa aclaración, cuestiones estas que deberán resolverse en el procedimiento declarativo que corresponda. SAP Pontevedra de 27 abril 2002 Igualmente la Jurisprudencia ha venido declarando que la acción de desahucio no puede prosperar cuando la cuantÃa de la renta está sujeta a controversia. Es reiterada la jurisprudencia que señala que únicamente procede el juicio de desahucio cuando no existe entre las partes más vÃnculos jurÃdicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, de modo que cuando existen otros en los que no es posible apreciar su trascendencia y finalidad en este juicio dado su carácter sumario, no procede la utilización de éste, por que entonces se convertirÃa en un medio violento de obtener la resolución de dicha relación sin las garantÃas de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos. El esquema procesal del juicio verbal por falta de pago sólo se acomoda a cuestiones extraordinariamente sencillas y de fácil determinación jurÃdica, donde sólo debe acreditarse la existencia de contrato de arrendamiento y la falta de pago de la renta o alquiler en las condiciones pactadas, de modo que el arrendatario sólo puede oponer la prueba del pago. artÃculo.444.1 LEC La acción de desahucio sólo debe prosperar sobre la base de una deuda real, exigible e indiscutida por ser conocida de antemano y con claridad la renta vigente; No cabe admitir que el arrendador ejercite directamente la acción de desahucio sin antes haber obtenido un pronunciamiento judicial de determinación de la renta en caso de que no lo esté. En relación a los arrendamientos de industria, la doctrina mayoritaria y la doctrina de las audiencias se inclina por la exclusión de esta posibilidad de enervar la acción para los procedimientos de desahucio, y ello por considerar que debe limitarse su aplicación a los arrendamientos incluÃdos en el elámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que, otorgándose en la mentada norma una posibilidad más al arrendatario para cumplir su obligación principal, cual es el pago de la renta de modo tardÃo, se entiende que debe ser interpretada como una regulación "numerus clausus", de manera que su simple lectura suponÃa la exclusión señalada, en tanto se enteende que la posibilidad de enervación no deja de ser una excepción a la consecuencia general del incumplimiento por una parte contratante de la primera obligación que le incumbe. Del mismo modo, se sostiene que la posibilidad de enervación queda vedada al tratarse el de industria de un arrendamiento complejo, en el que uno de los elementos que lo integran es la finca urbana, pero no el único, ni el principal, sino una unidad patrimonial con vida propia, de modo que no pueden tener diferente régimen jurÃdico los distintos elementos que lo integraban pues, se entiende que no cabe el desahucio del local y la continuación con el arrendamiento de los demás elementos de la industria . Por el contrario, manifiesta la SAP Valencia de 26 marzo 2003 que el juicio de desahucio es también aplicable a los arrendamientos excluÃdos de la Ley de Arrendamientos Urbanos En el mismo sentido, la SAP Las Palmas de 16 septiembre 2004 afirma que el nuevo texto de la LEC amplÃa el ámbito de los arrendamientos a los que aludÃa la LEC anterior, pues se refiere al desahucio de finca urbana, en general, sin hacer las distinciones que en el antiguo texto se contenÃan. Cierto resulta que la Ley de ritos no da un concepto claro de lo que deba entenderse por finca urbana y que tampoco se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que se limita a distinguir entre arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Concluyendo que, conforme al artÃculo.22.4 LEC, la enervación de la acción de desahucio será posible siempre que se trate de fincas urbanas, incluyéndose en este concepto, y por lo señalado, el arrendamiento de industria objeto de las presentes actuaciones, pues éste, sin mayores dificultades intelectuales, puede ser incluido dentro de la noción de finca urbana a la que se ha hecho referencia. Destacando igualmente, que la Ley únicamente hace mención a las fincas urbanas, sin distinción alguna dentro de ellas, siendo, en este sentido, aplicable el viejo adagio "ubi lex non distinguit nec non distinguere", en el sentido de que no distinguiendo la Ley entre fincas urbanas en las que pueda aplicarse o, por el contrario, a las que deba excluirse la facultad enervatoria en la acción de desahucio, no es dable al juzgador la posibilidad de distinguir entre ellas, sin que, además, la Audiencia considere exista causa suficiente para hacer de peor condición al arrendatario de industria que al de otro tipo de finca urbana como, verbigracia, el de vivienda.   |